Cùng dự phiên họp có đại diện Thường trực Hội đồng Dân tộc, các Ủy ban của Quốc hội; lãnh đạo các Bộ, ngành trung ương, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán Nhà nước và các Hiệp hội, doanh nghiệp.
Băn khoăn về tính thống nhất pháp lý đối với việc giao dịch bất động sản chưa có giấy chứng nhận Thảo luận về các nội dung kỹ thuật của dự thảo luật, Phó Chánh án Tòa án nhân dân tối cao Nguyễn Biên Thùy đưa ra những phân tích, đánh giá kỹ lưỡng ở góc độ cơ quan xét xử đối với các quy định liên quan đến điều kiện công trình, nhà ở đưa vào kinh doanh. Phó Chánh án Tòa án nhân dân tối cao nhận định, tại Điều 37 của dự thảo luật đã mở rộng phạm vi các loại hợp đồng được phép chuyển nhượng, trong đó bao gồm cả hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn nhưng nhà ở có sẵn đó lại chưa có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai; đồng thời cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán phần diện tích sàn xây dựng có sẵn khi chưa có giấy chứng nhận. Đánh giá về tính thích đáng của quy định này, Phó Chánh án Tòa án nhân dân tối cao Nguyễn Biên Thùy nhấn mạnh sự thiếu đồng bộ và mâu thuẫn trực tiếp với các quy định hiện hành cũng như ngay trong chính dự thảo. Theo đó, quy định này chưa phù hợp với các điều kiện bắt buộc đối với nhà ở, công trình xây dựng có sẵn khi đưa vào kinh doanh (phải có giấy chứng nhận ghi nhận quyền sở hữu) được quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 12 của dự thảo luật này. Quy định chưa bảo đảm tính thống nhất với Điều 14 của Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành.
Ngoài ra, quy định chưa tương thích với nguyên tắc chung của Luật Đất đai năm 2024, trong đó quy định rõ người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Từ những phân tích pháp lý trên, đại diện Tòa án nhân dân tối cao kiến nghị trong dự thảo báo cáo ý kiến về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản cần yêu cầu cơ quan soạn thảo bổ sung báo cáo thuyết minh, làm rõ triệt để cơ sở thực tiễn của đề xuất này. Phó Chánh án Tòa án nhân dân tối cao nhấn mạnh, nếu quy định cho phép những loại nhà ở chưa có giấy tờ pháp lý đầy đủ được phép giao dịch, chuyển nhượng và kinh doanh thì bắt buộc phải chỉ rõ cơ sở thực tiễn cũng như cơ sở pháp lý vững chắc là gì. Đồng thời, cần đánh giá toàn diện xem chính sách này có mâu thuẫn, xung đột với các luật khác hay không, từ đó đề nghị rà soát lại toàn bộ hệ thống quy định và làm rõ cơ sở thực tiễn trước khi quyết định.
Đề xuất chuẩn hóa thuật ngữ, hoàn thiện các quy định hợp đồng và điều khoản chuyển tiếp Đóng góp ý kiến chi tiết dưới góc độ doanh nghiệp và tổ chức thực thi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Khôi đưa ra nhiều kiến nghị cụ thể mang tính kỹ thuật. Theo đó, về quy định hợp đồng đặt cọc, đề nghị không ghi cụm từ “hợp đồng đặt cọc” trong các quy định này. Bản chất của hợp đồng đặt cọc chưa phải là hợp đồng chính thức, bởi sau khi đặt cọc hoàn toàn có khả năng hai bên không tiến hành bước ký kết hợp đồng mua bán. Do đó, chỉ nên quy định chuẩn xác theo bản chất là “theo hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản có sẵn”. Về điều kiện đưa bất động sản đất ở tại đô thị (ODT) vào kinh doanh, ông Nguyễn Văn Khôi đề nghị bổ sung đoạn văn bản sau cụm từ đối với ODT: “theo phương thức hợp tác công tư. Chủ đầu tư dự án được đưa bất động sản vào kinh doanh khi đáp ứng các điều kiện quy định tại điểm a khoản 2 Điều 12 của Luật này và đáp ứng các điều kiện quy định tại điểm a, b, c” nhằm bảo đảm tính chặt chẽ và đầy đủ.
Về thủ tục lựa chọn và chấp thuận chủ đầu tư, đề nghị điều chỉnh lại quy định thành: “đối với dự án đầu tư được lựa chọn chủ đầu tư hoặc thuộc trường hợp được quyết định chấp thuận quyết định chủ trương đầu tư, quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư hoặc được cấp điều chỉnh giấy chứng nhận”. Theo ông Nguyễn Văn Khôi, việc dùng cụm từ “điều chỉnh các quyết định” để thay thế cho văn bản chủ trương chung sẽ giúp quy định trở nên chuẩn xác hơn. Về áp dụng hợp đồng mẫu, đại biểu đề nghị ghi rõ về các hợp đồng mẫu “do Chính phủ ban hành để các bên tham khảo trong quá trình thương thảo, ký kết hợp đồng, trừ trường hợp mẫu mua bán căn hộ chung cư”. Lý do là việc công khai hợp đồng mẫu đã được quy định tại điểm d khoản 2 Điều 5 dự thảo Luật; đồng thời trên thực tế, hợp đồng mẫu chỉ thực sự phù hợp và áp dụng được cho đại đa số căn hộ chung cư bình thường. Đối với các sản phẩm bất động sản cao cấp hoặc khi bên mua, bên thuê là tổ chức nước ngoài, việc áp dụng khuôn mẫu cứng nhắc là không phù hợp mà cần để các bên tự do thương thảo.
Đối với nội dung chuyển nhượng công trình và sàn xây dựng có sẵn, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đề xuất chỉnh sửa thành: “Hợp đồng mua bán, thuê mua công trình xây dựng có sẵn nhưng diện tích công trình xây dựng có sẵn chưa có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai” và “Hợp đồng mua bán, thuê mua phần diện tích sàn trong công trình xây dựng có sẵn nhưng phần diện tích sàn trong công trình xây dựng có sẵn chưa có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai” để làm rõ ràng cho mọi trường hợp áp dụng. Cần một cơ chế thống nhất để loại bỏ rủi ro cho doanh nghiệp Ở góc độ của cộng đồng doanh nghiệp, ông Phạm Ngọc Thạch – Phó Trưởng ban Pháp chế, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho biết, VCCI nhận thấy vẫn còn 3 nhóm vấn đề lớn cần đặc biệt chú ý. Về sự xung đột pháp luật trong thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản, theo quy định của dự thảo luật, thủ tục chuyển nhượng dự án sẽ chỉ xác định áp dụng theo pháp luật về đầu tư đối với các trường hợp dự án đầu tư lựa chọn nhà đầu tư theo phương thức chấp thuận nhà đầu tư. Trong khi đó, khoản 7 Điều 51 của Luật Đầu tư lại có phạm vi quy định rộng hơn nhiều so với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản. Đại diện VCCI nhấn mạnh, thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là lĩnh vực chịu sự điều chỉnh song song của hai hệ thống pháp luật: pháp luật đầu tư và pháp luật bất động sản. Việc giải quyết tính thống nhất giữa hai hệ thống pháp luật này là đòi hỏi cấp thiết nhằm tránh tình trạng các chủ đầu tư rơi vào bế tắc, không biết phải áp dụng văn bản nào. Do đó, VCCI kiến nghị cần chuẩn hóa các điều kiện chuyển nhượng dự án để bảo đảm tính thống nhất hoàn toàn với Luật Đầu tư 2025.
Về bất cập vướng mắc trong điều khoản chuyển tiếp, ông Phạm Ngọc Thạch chỉ ra sự mâu thuẫn nội tại, Khoản 4 Điều 61 quy định hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được xác lập trước ngày luật này có hiệu lực nhưng chưa thực hiện bàn giao thì không áp dụng quy định về thanh toán bảo lãnh tại Điều 20. Trong khi đó, Khoản 7 Điều 61 lại quy định, đối với hợp đồng kinh doanh bất động sản đã xác lập trước ngày luật này có hiệu lực thì áp dụng Luật 2023; trường hợp sửa đổi, bổ sung hợp đồng sau ngày luật có hiệu lực thì các bên điều chỉnh, bổ sung nội dung theo quy định của luật mới. Phó Trưởng ban Pháp chế VCCI phân tích, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai vốn là một loại hợp đồng kinh doanh bất động sản. Nếu hợp đồng xác lập trước ngày luật có hiệu lực, chưa bàn giao nhà, sau đó các bên tiến hành sửa đổi, bổ sung nội dung về thanh toán bảo lãnh thì theo khoản 4 lại không áp dụng Điều 20, nhưng theo khoản 7 thì lại phải áp dụng Điều 20.
Nguyên nhân của sự không thống nhất này xuất phát từ việc khoản 4 đang lấy tiêu chí thực tế “chưa thực hiện bàn giao nhà ở”. Trong khi đó, nguyên tắc chuyển tiếp chuẩn mực của pháp luật dân sự luôn căn cứ vào thời điểm xác lập hợp đồng chứ không căn cứ vào tiến độ thực hiện hợp đồng. Do vậy, VCCI kiến nghị điều chỉnh lại khoản 4 và khoản 7 Điều 61 theo hướng, hợp đồng xác lập trước thời điểm luật này có hiệu lực thì áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (bỏ hoàn toàn tiêu chí “chưa bàn giao”); nếu sau thời điểm luật có hiệu lực mới điều chỉnh, bổ sung thì nội dung sửa đổi đó mới áp dụng theo luật mới. Về điều kiện kinh doanh chưa phù hợp, VCCI tiếp tục đề nghị bãi bỏ quy định tại khoản 6 Điều 40 bắt buộc sàn giao dịch bất động sản và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải đăng ký tài khoản trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản trước khi đi vào hoạt động. Việc coi việc đăng ký tài khoản là “điều kiện tiền đề” để hoạt động kinh doanh sẽ đẩy rủi ro về phía doanh nghiệp, đặc biệt khi hệ thống thông tin gặp sự cố kỹ thuật hoặc nghẽn mạng. VCCI kiến nghị thay vì coi đây là điều kiện đầu vào, cần quy định theo hướng: doanh nghiệp có nghĩa vụ thực hiện đăng ký tài khoản trên hệ thống thông tin trong quá trình hoạt động kinh doanh.
Đảm bảo tính thống nhất, siết chặt quản lý và khơi thông nguồn lực phát triển Phát biểu kết luận phiên họp, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên đánh giá cao tinh thần làm việc trách nhiệm, các ý kiến đóng góp thẳng thắn, tâm huyết và mang tính thực tiễn sâu sắc của các đại biểu. Đổi mới tư duy lập pháp và nâng cao chất lượng thể chế là yêu cầu cốt lõi nhằm tháo gỡ các vướng mắc, tạo không gian phát triển lành mạnh cho thị trường. Chỉ đạo về các định hướng trọng tâm đối với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên yêu cầu cơ quan chủ trì soạn thảo và cơ quan thẩm tra tập trung rà soát kỹ 5 nhóm chính sách lớn. Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị cần tiến hành đánh giá toàn diện, sâu sắc tác động của các quy định liên quan đến nghĩa vụ tài chính đất đai trước khi cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án. Quy định phải sát với thực tiễn nhằm giải phóng, khơi thông tối đa nguồn lực đầu tư xã hội đang bị đóng băng.
Phó Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh siết chặt quản lý bất động sản hình thành trong tương lai đòi hỏi phải xây dựng và quy định đồng bộ các điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh; quy định rõ ràng tỷ lệ đặt cọc tối đa, hạn mức thanh toán theo tiến độ, cơ chế quản lý tài khoản bảo đảm và nghĩa vụ bảo lãnh ngân hàng nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp và thực chất cho người mua nhà. Xây dựng phương án hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai sao cho phù hợp với đặc thù thanh toán bằng quỹ đất của loại hình dự án BT, bảo đảm tính nhất quán và tránh mâu thuẫn khi pháp luật về hợp tác công – tư (PPP) có sự thay đổi.
Đồng thời, bảo đảm các loại hình bất động sản đưa vào kinh doanh tuyệt đối không bị chồng chéo, xung đột với quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Xây dựng. Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên yêu cầu nghiên cứu kỹ lưỡng các quy định liên quan đến diện tích sàn xây dựng đối với cá nhân nước ngoài và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài. Phải thể chế hóa đúng, đủ tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW: tuyệt đối không cho phép người nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới bất kỳ hình thức nào, đồng thời bảo đảm tính thống nhất cao nhất với Luật Đất đai và Luật Nhà ở.
Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính tiếp tục phối hợp chặt chẽ, hiệu quả với cơ quan chủ trì soạn thảo, tiếp thu tối đa các ý kiến đóng góp của các cơ quan Quốc hội, các đại biểu và chuyên gia để hoàn thiện báo cáo thẩm tra, nhất là đối với các nội dung phức tạp. Sự chuẩn bị công phu, kỹ lưỡng này sẽ là cơ sở quan trọng để trình Quốc hội xem xét, cho ý kiến và thông qua, góp phần tạo lập nền tảng thể chế vững chắc cho sự phát triển bền vững, minh bạch của thị trường bất động sản và nền kinh tế đất nước
Hà Lan, Nguyễn Hùng