Sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch và bền vững

Quang cảnh phiên họp

Giải quyết căn bản các khó khăn, vướng mắc, điểm nghẽn trong thực tiễn, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch

Một trong những yêu cầu về định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản được các đại biểu đặt ra là giải quyết căn bản các khó khăn, vướng mắc, điểm nghẽn trong thực tiễn, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch và bền vững, đáp ứng yêu cầu khơi thông và phát huy hiệu quả nguồn lực đầu tư, tạo động lực cho mô hình tăng trưởng, phát triển mới của đất nước.

Tại Điều 5 của dự thảo luật có quy định về công khai thông tin bất động sản đưa vào kinh doanh. Theo đại biểu Nguyễn Thị Yến Nhi – Đoàn ĐBQH tỉnh Vĩnh Long, đây là chìa khóa để có thể triệt tiêu tình trạng bất cân xứng thông tin, nguyên nhân dẫn đến lừa đảo, đầu cơ trên thị trường. Tuy nhiên, để việc thực hiện được đảm bảo, đại biểu đề nghị khi Chính phủ quy định chi tiết để thực hiện về vấn đề này cần phải ấn định về nội dung. Nếu chủ đầu tư không công khai hoặc công khai không chính xác, sai lệch thông tin bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh thì hợp đồng ký kết với khách hàng sẽ bị coi vô hiệu và chủ đầu tư có thể bị xử phạt với mức từ 5% đến 10% tổng giá trị của dự án.

Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn chủ trì, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên điều hành phiên họp

Nhận định Dự thảo luật đã có đột phá khi đưa vào quy định việc cấp mã định danh điện tử duy nhất cho từng bất động sản khi đưa vào kinh doanh từ đó giúp cơ quan nhà nước kiểm soát chính xác dòng tiền, chống thất thu thuế thu nhập cá nhân từ giao dịch bất động sản hai giá, đồng thời ngăn chặn một bất động sản có thể bị bán cho nhiều người, đại biểu Nguyễn Thị Yến Nhi đề nghị ấn định một mốc thời gian bắt buộc và đến hết ngày 31/12/2028 100% các dự án bất động sản mở bán mới trên toàn quốc bắt buộc phải có mã định danh điện tử.

Đại biểu Nguyễn Thị Yến Nhi – Đoàn ĐBQH tỉnh Vĩnh Long

Cũng quan tâm tới nhóm các quy định đảm bảo cho thị trường bất động sản minh bạch, bền vững, đại biểu Nguyễn Khánh Vũ – Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Trị cho rằng các công cụ quản lý và kiểm soát thị trường bất động sản cần được quy định rõ. Theo đó, về các hành vi cấm, Điều 8 luật hiện hành quy định 8 nhóm hành vi nhưng Điều 6 của dự thảo luật đã thu hẹp xuống còn 6 nhóm hành vi, trong đó bỏ sót hành vi cấp, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới không đúng quy định và hành vi thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí trái quy định. Theo đại biểu, đây đều là các vi phạm phát sinh thực tế tương đối phức tạp, do đó việc khôi phục hai nhóm hành vi này là hoàn toàn cần thiết để có đủ cơ sở pháp lý trong xử lý vi phạm. Đặc biệt, dự thảo luật hiện chưa có quy định cụ thể để ngăn chặn các hành vi thao túng, thổi giá bất động sản, vấn đề đang gây bất ổn nghiêm trọng cho thị trường trong thời gian qua. Vì vậy, dại biểu đề nghị nghiên cứu bổ sung thêm các hành vi bị cấm bao gồm việc cung cấp thông tin sai lệch về dự án, quy hoạch, giá cả và hành vi dàn xếp, tạo dựng các giao dịch không có thật nhằm thổi giá hoặc tạo sự khan hiếm giả tạo trên thị trường. Việc bổ sung này sẽ tạo công cụ pháp lý đủ mạnh để cơ quan quản lý xử lý triệt để tình trạng thao túng giá trên thị trường như hiện nay.

Đại biểu Nguyễn Khánh Vũ – Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Trị

Phân biệt rõ: đầu tư, đầu cơ và thao túng thị trường, đặc biệt phải xử lý nghiêm hành vi thao túng

Cho rằng lần sửa đổi luật này cần hướng tới 2 mục tiêu, một mặt là tiếp tục tháo gỡ vướng mắc, đơn giản hóa thủ tục, tạo điều kiện đưa đất đai, dự án và bất động sản vào lưu thông nhưng mặt khác phải kiến tạo được một thị trường minh bạch, lành mạnh, hạn chế đầu cơ, đại biểu Trịnh Xuân An – Đoàn ĐBQH thành phố Đồng Nai đặc biệt quan tâm đến hành vi thao túng thị trường, thao túng giá.

Theo đại biểu, cần phân biệt rõ 3 vấn đề: đầu tư, đầu cơ và thao túng thị trường. Đầu tư bất động sản là hoạt động bình thường và cần thiết của thị trường. Không thể vì một người mua bất động sản với kỳ vọng tăng giá mà coi đó là hành vi cần ngăn cấm. Nhưng đầu cơ thì trở thành vấn đề khi việc tích trữ, mua đi bán lại, sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức độ lớn làm méo mó cung cầu, đẩy giá bất động sản ra khỏi khả năng chi trả và nhu cầu thực, thì cần phải xử lý.

Với quan điểm khuyến khích đầu tư, hạn chế việc đầu cơ và đặc biệt phải xử lý nghiêm hành vi thao túng, đại biểu Trịnh Xuân An chỉ rõ Bộ luật Hình sự đã áp dụng đối với thao túng trong lĩnh vực chứng khoán và quy định ở Điều 211. Tuy nhiên, vấn đề thao túng đối với thị trường bất động sản lại chưa được quy định. Trong khi hành vi thao túng tạo ra tín hiệu giả về cung, cầu hoặc giá, giao dịch lòng vòng để tạo mặt bằng giá; thông đồng mua bán để đẩy giá, tạo khan hiếm giả, sử dụng môi giới hoặc thông tin sai lệch về quy hoạch dự án để tạo sóng bất động sản và sau đó thu lợi. Vì vậy cần thiết phải thiết lập cơ chế để xử lý hành vi thao túng, nên đưa vào Điều 6 hành vi nghiêm cấm và đặc biệt phải giao Chính phủ quy định tiêu chí nhận diện trên cơ sở các hành vi cụ thể, như tạo giao dịch giả, cung cầu giả, thông đồng đẩy giá, cung cấp, lan truyền thông tin…

Đại biểu Trịnh Xuân An – Đoàn ĐBQH thành phố Đồng Nai

Đại biểu Trịnh Xuân An cũng đề nghị cần xây dựng một bộ chỉ số giám sát và cảnh báo sớm thị trường bất động sản, ít nhất là các chỉ số như biến động giá sản; số lượng, tần suất giao dịch, giao dịch ngắn hạn, tồn kho tín dụng bất động sản, mức độ sử dụng đòn bẩy, cơ cấu nguồn vốn và để chúng ta xử lý được những tín hiệu này. Đặc biệt, cần nhìn nhận thị trường bất động sản trong mối quan hệ với tín dụng, tổ chức tín dụng và thị trường vốn. Thông tin hiện nay cho thấy tín dụng cho bất động sản đã quy mô khoảng 5,1 triệu tỷ đồng và chiếm tới 25,5% tổng dư nợ tín dụng. Khi giá bất động sản bị đẩy lên bởi đầu cơ và thao túng thì giá trị tài sản bảo đảm và khả năng vay vốn có thể neo theo, tín dụng lại tiếp tục đi vào bất động sản và tiếp tục bị đẩy giá lên, khi thị trường đảo chiều sẽ gây ra rủi ro, cần có cơ chế để phòng ngừa được từ sớm, từ xa.

Nhấn mạnh việc sửa đổi luật để thể chế các chủ trương, đường lối của Đảng, nhất là Nghị quyết 21 của Ban Chấp hành Trung ương khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan; tính hợp hiến, hợp pháp, tính đồng bộ, thống nhất với hệ thống pháp luật, đại biểu Bùi Văn Dũng – Đoàn ĐBQH tỉnh Thanh Hóa cho rằng, việc đồng thời sửa 3 luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản lần này là cơ hội để thiết kế thống nhất cả “chuỗi”: đất đai, tài sản và giao dịch. Đại biểu đề nghị hướng tới 3 nguyên tắc: một bất động sản, một mã định danh, một trạng thái pháp lý, một lần xác nhận, một dữ liệu, qua đó không chỉ xử lý những bất cập trong từng luật mà quan trọng hơn là xử lý điểm nghẽn nằm ngay tại nơi các đạo luật gặp nhau.

Bộ Xây dựng sẽ thực hiện các giải pháp tăng nguồn cung, từng bước đưa giá nhà phù hợp với mức chi trả của người dân

Tại phiên họp, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh đã tiếp thu, giải trình và làm rõ các vấn đề mà các đại biểu đã nêu, trong đó, về các giải pháp để tăng nguồn cung, từng bước đưa giá nhà phù hợp với mức chi trả của người dân, Bộ trưởng cho biết tới đây, Bộ Xây dựng sẽ tham mưu nghiên cứu hoàn thiện lại hồ sơ dự án sửa đổi về Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản kết hợp với Luật Đất đai, trong đó có phát triển mạnh mẽ nhà ở xã hội cũng như nhà ở cho thuê, điều chỉnh cơ cấu nguồn cung, khắc phục tình trạng dư thừa; tiếp tục đôn đốc, hướng dẫn các địa phương, các doanh nghiệp triển khai mạnh các chỉ tiêu đã giao về nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê; tiếp tục rà soát, nghiên cứu, đề xuất sử dụng phù hợp các công cụ để điều tiết thị trường như thuế, tín dụng, quy hoạch nhằm kiểm soát đầu cơ, hạn chế tình trạng đầu tư tích trữ bất động sản, định hướng nguồn lực vào nhu cầu thực và góp phần ổn định mặt bằng nhà ở; tiếp tục phối hợp chỉ đạo rà soát, tháo gỡ khó khăn, xử lý dứt điểm các bất động sản tồn đọng. Cùng với đó là hoàn thiện hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản để xử lý nghiêm các hành vi đầu cơ, tạo giá.

Phát biểu kết luận nội dung thảo luận, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên cho biết, hầu hết các ý kiến đại biểu thống nhất với các định hướng, chính sách và sự cần thiết phải sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản. Đồng thời, đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục rà soát, hoàn thiện hồ sơ định hướng chính sách sửa đổi luật và dự kiến quy phạm hóa tại dự thảo luật. Trong đó, thể chế hóa đầy đủ chủ trương, quan điểm của Đảng, nhất là Nghị quyết 21 của Ban Chấp hành Trung ương khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan; Kết luận của Bộ Chính trị về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà và thị trường bất động sản; quán triệt và thực hiện nghiêm túc Quy định số 178 về kiểm soát quyền lực, phòng, chống tham nhũng, tiêu cực trong xây dựng pháp luật. Định hướng chính sách sửa đổi luật phải giải quyết được căn bản các khó khăn, vướng mắc, điểm nghẽn trong thực tiễn; đơn giản hóa thủ tục hành chính, cắt giảm chi phí tuân thủ không cần thiết, bảo đảm tính hợp hiến, hợp pháp, tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật; phân định rõ phạm vi điều chỉnh, tránh chồng chéo, mâu thuẫn hoặc bỏ sót nội dung cần thiết; phân định rõ quy phạm pháp luật công và pháp luật tư; chỉ quy định tại luật những vấn đề cốt lõi có tính nguyên tắc thuộc thẩm quyền của Quốc hội.

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên cũng đề nghị tiếp tục nghiên cứu, rà soát, hoàn thiện các chính sách trong luật sửa đổi theo hướng rà soát, hoàn thiện quy định đối với các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo hướng bao quát đầy đủ các loại hình bất động sản cần quản lý nhưng không chồng chéo với pháp luật về đất đai, nhà ở, xây dựng và các pháp luật có liên quan; quy định cụ thể về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai nhằm hạn chế rủi ro và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người mua, thuê mua; quy định về công khai thông tin và cơ chế kiểm soát nhằm phòng ngừa đầu cơ, thao túng thị trường, đẩy giá bất động sản…/.