Đổi mới tư duy lập pháp và đồng bộ hóa chính sách để tháo gỡ “điểm nghẽn” hạ tầng
Phát biểu tại buổi thảo luận, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng đặc biệt nhấn mạnh tầm quan trọng chiến lược của cả 3 dự án luật này đối với yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội hiện nay. Bộ trưởng nhận định đây là các dự luật trực tiếp tác động đến hạ tầng đất đai, thị trường bất động sản, môi trường đầu tư kinh doanh, đồng thời liên quan thiết thân tới quyền và lợi ích hợp pháp của người dân cũng như doanh nghiệp.
Theo Bộ trưởng Hoàng Thanh Tùng, việc cải cách phù hợp và phát huy hiệu quả trong lĩnh vực này sẽ đóng góp rất lớn cho sự phát triển kinh tế – xã hội, giải phóng các điểm nghẽn, giữ vững an ninh trật tự và tạo động lực quan trọng thúc đẩy mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số. Việc Quốc hội trình và xem xét đồng thời cả 03 dự án luật cùng một lúc là một bước đi sáng tạo và đột phá nhằm bảo đảm tính đồng bộ về mặt chính sách. Ba bộ luật này có mối quan hệ hữu cơ, gắn kết chặt chẽ; nếu không được xử lý đồng bộ thì các quy định mới sẽ khó lòng phát huy hiệu quả trên thực tế.
Bộ trưởng Bộ Tư pháp cũng cho biết, các cơ quan chủ trì soạn thảo đã bám sát các định hướng, chỉ đạo của Trung ương, Bộ Chính trị, đặc biệt là Nghị quyết 21-NQ/TW. Quá trình chuẩn bị được thực hiện rất khẩn trương nhưng hết sức thận trọng. Đáng chú ý, việc tổ chức lấy ý kiến nhân dân thông qua ứng dụng VNeID là phương thức hoàn toàn mới, cho phép huy động sự tham gia đóng góp rộng rãi, thuận lợi và nhanh chóng của người dân trên cả nước.
Về tư duy xây dựng pháp luật, cả 03 dự thảo luật lần này đều thể hiện tinh thần đổi mới mạnh mẽ theo hướng quy định rất gọn gàng so với luật hiện hành. Luật chỉ tập trung thể chế hóa các định hướng lớn, mang tính ổn định để tạo dựng khung pháp lý vững chắc cho công tác quản lý, sử dụng đất đai, bảo đảm quyền của người sử dụng đất, quản lý thị trường bất động sản công khai, minh bạch. Đối với các vấn đề mang tính vận động, linh hoạt, phụ thuộc vào điều kiện phát triển kinh tế – xã hội theo từng thời kỳ, dự thảo luật giao Chính phủ quy định chi tiết để bảo đảm sự chủ động trong điều hành.
Từ tài chính đất đai đến bảo vệ quyền lợi người dân và quản lý số
Chia sẻ các nội dung mới trong các dự thảo luật, Bộ trưởng Hoàng Thanh Tùng điểm qua những bước tiến căn bản mang tính tháo gỡ vướng mắc từ thực tiễn.
Về cải cách phương pháp xác định giá đất và điều tiết địa tô chênh lệch, theo Bộ trưởng, một trong những bất cập lớn nhất hiện nay là việc áp dụng 04 phương pháp xác định giá đất khác nhau. Thực tiễn cho thấy, khi áp dụng cả 04 phương pháp cho cùng một dự án có thể cho ra 04 đáp số hoàn toàn khác nhau, dù phương pháp nào về mặt lý thuyết cũng đúng. Điều này dẫn đến tình trạng cùng một dự án nhưng các địa phương áp dụng khác nhau, hoặc khi cơ quan thanh tra, kiểm tra vào cuộc lại có quan điểm khác, gây tâm lý e ngại, lo vướng mắc cho cán bộ thực thi.
Lần này, Luật Đất đai (sửa đổi) đã chuyển đổi căn bản, thống nhất áp dụng một phương pháp xác định giá đất dựa trên Bảng giá đất và Hệ số điều chỉnh. Việc quy định thống nhất này giúp các địa phương dễ dàng áp dụng và tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp trong việc tính toán, triển khai dự án đầu tư.
Cùng với đó, Luật bổ sung cơ chế tài chính điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không do người sử dụng đất đầu tư (địa tô chênh lệch). Việc phân bổ hợp lý giá trị địa tô tăng thêm giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư là yêu cầu công bằng xã hội. Nguồn thu này của Nhà nước sẽ được ưu tiên tái đầu tư cho hạ tầng, chỉnh trang đô thị và phát triển nhà ở cho thuê phục vụ an sinh xã hội.
Một điểm được Bộ trưởng đề cập là mở rộng quyền tiếp cận đất đai và tháo gỡ tồn đọng lịch sử như: phương án sử dụng đất đa mục đích trên cơ sở không làm thay đổi mục đích sử dụng chính, giúp phát huy tối đa hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai; quy định cụ thể việc quản lý, khai thác, đăng ký quyền đối với không gian ngầm và không gian trên không, phục vụ xu hướng phát triển đô thị hiện đại…
Về thời hạn sử dụng nhà chung cư và bảo vệ quyền sở hữu nhà ở trong Luật Nhà ở (sửa đổi), thời hạn sử dụng nhà chung cư gắn liền với niên hạn công trình để giải quyết các vướng mắc thực tiễn. Đối với các chung cư hết niên hạn sử dụng phải phá dỡ, cải tạo, luật quy định rõ nguyên tắc bảo vệ quyền sở hữu hợp pháp của cư dân. Trường hợp chủ đầu tư xây dựng lại chung cư cũ, cư dân phải được đảm bảo quyền tái định cư; nếu quy hoạch thay đổi không tiếp tục xây chung cư thì quyền lợi tái định cư, bồi thường của người dân cũng phải được cụ thể hóa minh bạch bằng các văn bản hướng dẫn của Chính phủ.
Bộ trưởng cũng nêu rõ, một điểm đột phá trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là thiết lập hệ thống công khai thông tin và cấp Mã định danh điện tử cho các dự án bất động sản. Dự án chỉ được đăng tải lên hệ thống cơ sở dữ liệu sau khi đã hoàn thành đầy đủ các thủ tục pháp lý về đất đai và đầu tư. Việc quản lý bằng dữ liệu số giúp kiểm soát chặt chẽ tính pháp lý của dự án, hạn chế tối đa rủi ro cho người mua, tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh an toàn và lành mạnh.
Mối tương quan pháp lý và yêu cầu khắc phục mâu thuẫn về quy định công chứng bắt buộc
Dù đánh giá cao các điểm mới tích cực, dưới góc độ cơ quan quản lý nhà nước về pháp luật và đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật, Bộ trưởng Hoàng Thanh Tùng đã thẳng thắn chỉ ra một số điểm còn chồng chéo ngay trong 03 dự thảo luật cần được xem xét, xử lý rốt ráo trước khi thông qua.
Phân tích sâu về mâu thuẫn trong quy định công chứng bắt buộc đối với các giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất, Bộ trưởng Hoàng Thanh Tùng nhấn mạnh một số góc độ pháp lý quan trọng.
Về tính thống nhất giữa nhà ở và đất đai. Về mặt thực tiễn và pháp lý, đất đai và tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng) là một thể thống nhất, Bộ trưởng nhấn mạnh, nhà bao giờ cũng gắn liền với đất. Do đó, chính sách pháp lý quản lý giao dịch không thể tách rời theo kiểu “đất một kiểu, nhà một kiểu”. Mọi tiếp cận quy định về công chứng bắt buộc cần phải bảo đảm sự nhất quán tuyệt đối giữa các luật, đồng thời cần tương thích với Luật Công chứng sửa đổi năm 2024.
Vai trò không thể thay thế của Công chứng viên trong bảo đảm an toàn pháp lý, Bộ trưởng phân tích, hiện có ý kiến cho rằng khi cơ sở dữ liệu về đất đai, nhà ở và dự án bất động sản được phát triển hoàn thiện thì có thể bỏ quy định công chứng bắt buộc để giảm chi phí giao dịch. Tuy nhiên, cần khẳng định rõ cơ sở dữ liệu và hệ thống công chứng bổ trợ cho nhau chứ không thể thay thế cho nhau.
“Cơ sở dữ liệu dù có tốt đến đâu cũng không thể tự đánh giá được ý chí tự nguyện của người tham gia giao dịch, không thể phát hiện các hành vi lừa đảo tinh vi lồng ghép trong hợp đồng. Điều đó phải dựa vào chuyên môn và hành vi xác thực của Công chứng viên để bảo đảm tính hợp pháp của giao dịch”, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng nhấn mạnh.
Bộ trưởng lưu ý, nếu chỉ nhìn đơn thuần dưới góc độ tiết kiệm một phần nhỏ chi phí công chứng mà bỏ bớt rào cản pháp lý, chi phí giải quyết tranh chấp phát sinh sau này tại Tòa án và các cơ quan nhà nước sẽ lớn hơn rất nhiều. Hơn nữa, rủi ro pháp lý gia tăng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tính an toàn của môi trường đầu tư kinh doanh – yếu tố cốt lõi để thu hút các nguồn lực phát triển.
Do đó, Bộ trưởng đề xuất cơ quan soạn thảo cần cân nhắc, đánh giá tác động hết sức kỹ lưỡng. Trong trường hợp cần thiết chuyển đổi, phải thiết kế một lộ trình chuyển tiếp phù hợp, giao Chính phủ quy định lộ trình áp dụng song song với tiến độ hoàn thiện hạ tầng dữ liệu quốc gia.
Cùng với vấn đề công chứng, Bộ trưởng Hoàng Thanh Tùng cũng kiến nghị tiếp tục rà soát, nghiên cứu hoàn thiện các chính sách liên quan đến đất đai cho đồng bào dân tộc thiểu số nhằm hoàn thiện đồng bộ cả 03 dự án luật trước khi trình Quốc hội xem xét, quyết định.
Hà Lan, Nguyễn Hùng