Hoàn thiện thể chế để thị trường bất động sản vận hành minh bạch, ổn định và hiệu quả

Toàn cảnh Phiên thảo luận ở Tổ 4

Thảo luận về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, các đại biểu tán thành sự cần thiết sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản và cho rằng, việc sửa đối Luật lần này cần được đặt trong yêu cầu hoàn thiện thể chế, khơi thông nguồn lực, xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, an toàn, lành mạnh và phát triển bền vững.

Đây cũng là yêu cầu phù hợp với định hướng mới tại Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026, trong đó nhấn mạnh phát triển thị trường, quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản theo hướng minh bạch, lành mạnh, ổn định, bền vững, đồng thời quan tâm chính sách đối với hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi.

Cơ bản thống nhất với 04 nhóm chính sách Chính phủ đề xuất, các ý kiến cho rằng, cần tập trung vào các nội dung về tháo gỡ khó khăn, cải cách thủ tục hành chính, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 02 cấp và hoàn thiện cơ chế quản lý, điều tiết thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, đề nghị Ban soạn thảo tiếp tục rà soát, đối chiếu với Nghị quyết số 21-NQ/TW, đồng thời bảo đảm tính thống nhất với Luật Đất đai, Luật Nhà ở, pháp luật về đầu tư, xây dựng, quy hoạch và các luật có liên quan. Cùng với đó, cần đảm bảo tính đồng bộ giữa các luật này trong quá trình hoàn thiện dự án Luật.

Bảo đảm nguyên tắc phát triển bất động sản phải đi đôi với bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đồng bào dân tộc thiểu số

Để định hướng chính sách của dự án Luật theo đúng tinh thần này, đại biểu Tráng A Dương – Đoàn ĐBQH tỉnh Lào Cai đề nghị hoàn thiện thể chế để thị trường bất động sản vận hành minh bạch, ổn định và hiệu quả; bảo đảm hài hòa quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân; cải cách mạnh thủ tục hành chính, chuyển từ tiền kiểm sang hậu kiếm gắn với trách nhiệm của doanh nghiệp.

Đồng thời, đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật; đẩy mạnh phân cấp, phân quyền gắn với trách nhiệm giải trình; tăng cường quản lý bằng dữ liệu và chuyển đổi số.

Đáng chú ý, phát triển thị trường bất động sản phải gắn với an sinh xã hội, bảo đảm quyền lợi của người dân, nhất là vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi.

“Tôi đề nghị Ban soạn thảo quan tâm sâu hơn đến nội dung này, bởi ở vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi, bất động sản không đơn thuần là hàng hóa để mua bán, kinh doanh. Đất đai còn gắn với nơi ở, đất sản xuất, sinh kế, không gian văn hóa và sự ổn định lâu dài của cộng đồng”, đại biểu Tráng A Dương kiến nghị.

Đại biểu Tráng A Dương đề nghị dự thảo Luật phải bảo đảm nguyên tắc phát triển bất động sản phải đi đôi với bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, lâu dài của đồng bào dân tộc thiểu số.

Góp ý về tiền đặt cọc trong kinh doanh bất động sản, dự thảo Luật giới hạn tiền đặt cọc không quá 5% và gắn việc nhận đặt cọc với điều kiện “bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh”.

Tuy nhiên, đại biểu Nguyễn Tiến Hùng – Đoàn ĐBQH thành phố Huế cho rằng, thực tế hiện nay các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thường sử dụng các hình thức tương tự như đặt cọc (như đăng ký giữ chỗ, phiếu ưu tiên, hoặc thỏa thuận tư vấn), bản chất vẫn là thu tiền của khách hàng. Nếu quy định pháp luật chỉ điều chỉnh tên gọi “đặt cọc” thì quyền lợi khách hàng có thể bị ảnh hưởng, tạo kẽ hở về mặt thuật ngữ pháp lý để doanh nghiệp huy động vốn, thu tiền của khách hàng trái pháp luật.

​

Đại biểu Nguyễn Tiến Hùng – Đoàn ĐBQH thành phố Huế phát biểu

Do đó, việc dự thảo Luật giới hạn tiền đặt cọc không quá 5% là quy định cụ thể đối với hoạt động kinh doanh bất động sản. Song, đại biểu cho rằng, quy định mức đặt cọc 5% là mức thấp, không bảo đảm được mức chênh lệch giá biến động thị trường, tạo cơ chế cho các bên chấp nhận rủi ro mất cọc để hủy hợp đồng, dẫn đến phát sinh nhiều tranh chấp có thể xảy ra. Nhiều trường hợp sau khi đấu giá xong thì bỏ cọc.

Vì vậy, đại biểu Nguyễn Tiến Hùng đề nghị dựa trên quy định đặt cọc có kiểm soát sau khi dự án đáp ứng các điều kiện pháp lý tối thiểu, giới hạn mức đặt cọc từ 10% đến 20% giá trị tài sản và cần quy định rõ mức xử lý về tiền cọc, phạt cọc nếu phát sinh các vi phạm.

Cần bổ sung nhóm hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số vùng khó khăn vào cơ chế ưu tiên thụ hưởng nhà ở xã hội

Góp ý vào định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở lần này, đại biểu Chamaléa Thị Thủy – Đoàn ĐBQH tỉnh Khánh Hòa đặc biệt quan tâm đến các quy định liên quan đến nhà ở cho đồng bào dân tộc thiểu số và các vùng có điều kiện kinh tế, xã hội khó khăn.

“Với người dân ở những khu vực này, nhà ở không phải là một khoản đầu tư hay tài sản để tích lũy, mà là điều kiện tối thiểu để có nơi trú mưa, trú nắng, để con cháu có chỗ học hành, để người già có nơi an dưỡng lúc tuổi cao. Hiến pháp năm 2013 đã hiến định rằng, Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở”, đại biểu nêu quan điểm.

Đánh giá cao việc Chính phủ trình Quốc hội dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi lần này với nhiều điểm mới tiến bộ, đại biểu Chamaléa Thị Thủy nhận thấy, dự thảo đã bổ sung một chương mới về nhà ở cho thuê và luật hóa các cơ chế thí điểm về nhà ở xã hội đã được kiểm chứng hiệu quả trong thực tiễn. Tuy nhiên, nhìn từ góc độ đại diện cho quyền lợi của người thu nhập thấp, người có công với cách mạng và đồng bào dân tộc thiểu số, đại biểu cho rằng, dự thảo Luật vẫn còn một số nội dung cần được cân nhắc, điều chỉnh để chính sách nhà ở thực sự trở thành công cụ thu hẹp khoảng cách giàu nghèo giữa các vùng miền.

Đại biểu Chamaléa Thị Thủy nêu rõ, tại Điều 61 dự thảo Luật quy định đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội rất rộng, bao gồm người có công, hộ nghèo, hộ cận nghèo, người thu nhập thấp, công nhân, lực lượng vũ trang, và cả cán bộ, công chức, viên chức. Cơ chế ưu tiên khi các đối tượng có cùng tiêu chuẩn, điều kiện được quy định tại Điều 63 khoản 2 điểm d, theo đó thứ tự ưu tiên hiện nay gồm người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ, người khuyết tật, người có từ 2 con đẻ trở lên, và nữ giới đơn thân đang nuôi con nhỏ có khó khăn về nhà ở.

Cho rằng, danh sách ưu tiên này chưa đề cập đến hộ nghèo, hộ cận nghèo và đặc biệt là đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng sâu, vùng xa, những nhóm thường gặp khó khăn hơn trong việc tiếp cận thông tin, hồ sơ, thủ tục hành chính so với các nhóm đối tượng khác, đại biểu Chamaléa Thị Thủy đề nghị bổ sung tại điểm d khoản 2 Điều 63 nhóm hộ nghèo, hộ cận nghèo và đồng bào dân tộc thiểu số tại địa bàn đặc biệt khó khăn vào thứ tự ưu tiên khi xét duyệt nhà ở xã hội, để chính sách này không đi lệch mục tiêu an sinh xã hội ban đầu.

Cũng tại Phiên họp, các đại biểu tham gia thảo luận về định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024.